Um estudo inédito sobre o mercado de aluguéis residenciais no Brasil aponta que a evasão fiscal é destaque no setor e atinge níveis extremos nas capitais da região Norte.
Em Belém, 97% dos imóveis alugados não são declarados à Receita Federal, colocando a capital paraense entre os principais polos de informalidade do país.
A pesquisa desenvolvida pelo Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional da Universidade Federal de Minas Gerais (Cedeplar/UFMG) foi feita com base em dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e da Receita Federal.
Ao todo, o estudo cruza três bases de dados consideradas estratégicas, o Censo Demográfico, a Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF) e, de forma inédita, a base da Receita Federal conhecida como Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB).
A partir desse cruzamento, o diagnóstico foi: A evasão fiscal no mercado de aluguéis não é exceção, é padrão estrutural.
Na avaliação do contador Lennon Costa, esse padrão também está ligado a regras atuais da declaração de renda e à ausência de incentivo para quem paga aluguel.
“Acho que muito se dá dessa evasão fiscal em relação ao pagamento dos aluguéis. Uma, porque por lei, a pessoa deve informar um aluguel acima de 3 mil… então os aluguéis que são abaixo disso ficam dispensados de declaração”, explica.
Nas capitais brasileiras, cerca de 79% dos imóveis alugados não são declarados. No país como um todo, esse índice chega a 85%.
Os autores resumem o cenário como uma “nova faceta da informalidade brasileira”, menos visível que outras formas tradicionais, mas com impacto direto na arrecadação pública e na desigualdade social.
“Os resultados indicam que a evasão fiscal é a regra no mercado brasileiro de aluguéis residenciais”, afirmam os pesquisadores no estudo. Segundo eles, a ausência de dados formais não é marginal, mas estruturante do funcionamento do setor.
Norte lidera evasão e revela mercado “nas sombras”
A desigualdade regional é um dos pontos mais críticos do levantamento. Capitais do Norte e Nordeste concentram os maiores índices de evasão, frequentemente acima de 90%.
Manaus aparece no topo do ranking, com 99% dos aluguéis não declarados. Em seguida estão Boa Vista, com 98%, São Luís, com 98%, e Belém, com 97%. Outras capitais da região, como Rio Branco, Macapá e Porto Velho, também apresentam índices superiores a 90%.
Para os autores, esse cenário revela um ‘mercado invisível’ para o Estado.
“Nas capitais do Norte, a informalidade abarca quase a totalidade do mercado, tornando a sonegação a regra absoluta”, aponta o estudo.
Em Belém, apesar de apresentar uma leve presença maior de imobiliárias em comparação com outras capitais amazônicas, a informalidade ainda domina. O Índice de Informalidade Contratual na cidade é de 85%, indicando que a maioria dos contratos ocorre diretamente entre proprietário e inquilino, muitas vezes sem registro formal.
Segundo Lennon Costa, a ausência de vantagens fiscais para quem paga reforça esse comportamento em cadeia.
“Quem paga o aluguel não tem nenhum tipo de benefício fiscal… então a pessoa não se importa também em declarar. Declarando ou não, a restituição vai ser a mesma”, afirma.
Em termos financeiros, a capital paraense declarou R$ 148,3 milhões em rendimentos de aluguel em 2023, com base em apenas 2.864 imóveis informados pelas imobiliárias, número considerado baixo frente ao tamanho real do mercado.
Evasão fiscal e informalidade
O estudo diferencia dois conceitos centrais. A evasão fiscal corresponde à sonegação de impostos sobre a renda de aluguel. Já a informalidade contratual diz respeito à forma como o contrato é realizado, sem intermediação de imobiliárias, muitas vezes de forma verbal.
Embora distintos, os dois fenômenos estão diretamente conectados, pois a ausência de uma imobiliária reduz a presença de uma “terceira parte” que reporta informações à Receita Federal, aumentando significativamente a probabilidade de sonegação.
Outro ponto identificado pelos pesquisadores é a correlação superior a 80% entre os dois índices. Na prática, onde há mais contratos informais, também há mais evasão fiscal.
Para o contador, esse cenário cria uma dinâmica difícil de rastrear.
“Se quem paga não declara e quem recebe também não declara, não tem como a Receita Federal saber”, explica.
Renda concentrada e desigualdade ampliada
Além da dimensão tributária, o levantamento aponta impactos diretos na desigualdade social onde o mercado de aluguéis funciona como um mecanismo de concentração de renda.
Segundo os autores, os rendimentos de aluguel estão concentrados nos estratos mais ricos da população, especialmente no 1% mais rico. Por outro lado, o pagamento do aluguel recai majoritariamente sobre famílias de baixa renda.
“O aluguel opera como uma transferência de renda da base para o topo da pirâmide social”, destacam os pesquisadores.
A análise mostra que, até a quarta faixa de renda, famílias gastam mais com aluguel do que recebem com essa fonte. Ou seja, há uma transferência líquida de renda das camadas mais pobres para os proprietários.
Perda bilionária para o Estado
A evasão fiscal no setor também representa um impacto direto nas contas públicas. O estudo estima que os rendimentos não declarados variam entre R$ 65 bilhões e R$ 215 bilhões por ano.
Para os autores, esse montante tem potencial para financiar políticas públicas estruturantes, especialmente nas áreas de habitação, infraestrutura urbana e combate à desigualdade.
“A evasão impede que o Estado arrecade recursos fundamentais para o financiamento de agendas sociais”, apontam.
Por que a informalidade é tão alta
O estudo identifica fatores estruturais que ajudam a explicar o cenário. Um deles é a segmentação do mercado imobiliário. As imobiliárias tendem a atuar nos segmentos de maior renda, deixando a base da pirâmide em relações diretas e informais.
Outro fator é a dificuldade de fiscalização. Sem intermediação formal, o Estado tem pouca capacidade de monitorar transações. Soma-se a isso o histórico de ocupação urbana no Brasil, marcado por autoconstrução e relações informais de moradia.
Há também elementos culturais e econômicos. A percepção de baixa fiscalização, a complexidade tributária e a falta de incentivos à formalização contribuem para manter o mercado fora do radar.
Na avaliação de Lennon Costa, mudanças estruturais dependeriam de incentivos diretos.
“Para reduzir mesmo isso, só se houvesse incentivo fiscal para quem paga aluguel. Aí sim a pessoa ia querer declarar e exigir recibo”, afirma.
Reforma tributária e novos instrumentos
Os pesquisadores apontam que a Reforma Tributária pode abrir uma janela de oportunidade para reduzir a evasão. Entre os mecanismos previstos está o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que deve centralizar informações sobre imóveis no país.
Ainda assim, o contador avalia que o impacto tende a ser limitado.
“Diminuir não vai. Pode ser que algumas imobiliárias se adequem, mas sempre vai existir um nível de evasão”, diz.
Capitais com maior evasão fiscal no mercado de aluguéis:
Manaus, 99%
Boa Vista, 98%
São Luís, 98%
Belém, 97%
Maceió, 97%
Rio Branco, 95%
Macapá, 95%
Salvador, 95%
Natal, 94%
João Pessoa, 93%
Capitais com menor evasão fiscal:
Porto Alegre, 23%
Curitiba, 47%
Florianópolis, 51%
Belo Horizonte, 55%
Vitória, 75%
São Paulo, 75%
Brasília, 75%
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